21 Август 2012

Почему инвестиции в акции все-таки приоритетнее, чем инвестиции в недвижимость

Я уже как-то писал о том, что сегодня выгодно инвестировать свободные денежные средства в недвижимость Великобритании. Но это была одна сторона медали. Есть и другая. Сегодня хочу как раз рассказать, почему недвижимость не может быть серьезной альтернативой акциям. Особенно тогда, когда речь идет о получении серьезных дивидендов от использования акций.

Если вы живете в России, то наверняка знаете, как у нас популярна идея о том, что деньги очень выгодно инвестировать в недвижимость. Особенно тогда, когда речь идет о сбережении своих накоплений от инфляции. Но ведь по сути данная идея давала и на практике неплохой результат. И инвесторы, которые вкладывались в недвижимость, получали хорошую прибыль. Например, по данным агентства IRN средняя цена 1 м2 жилой недвижимости в Москве поднялась с 18,387 рублей до 160,787 рублей. Если посмотреть динамику роста за 12 лет, то она довольно внушительная, потому что цена одного квадратного метра недвижимости в Москве выросла в 8,74 раза. То есть, если все это перенести в рассматриваемую нами плоскость, то получим 19,8% годовых.

А если принять во внимание тот факт, что среднегодовые цифры инфляции за эти 12 лет согласно данным официальных источников составляют 12,1% годовых, то та прибыль, реальная прибыль, которую получают российские инвесторы, вкладывающие деньги в недвижимость, очень солидная. Но при этом доходность все-таки уступает доходности, получаемой инвесторами, вкладывающими деньги в российские акции. Например, по ММВБ доходность составляет 20,3% годовых. Но в то же время доходность от инвестиций в недвижимость превышает доходность от вложений в драгоценные металлы. Например, прибыль по золоту – 17,4%, по серебру – 16,8% годовых.

Правда, не стоит идти классическим форексовским путем новичков, когда анализируют торговую систему, и на основе успешного испытания на исторических данных приходят к выводу, что она точно также хорошо будет работать и в будущем. В итоге заблуждаются. То есть, соотносим эти вещи, и приходим к выводу, что здесь тоже не все так просто. Если недвижка раньше приносила прибыль, то не нужно наивно полагать, что дальше будет точно также просто потому, что все прошлые годы была положительная динамика роста. Лучше внимательней присмотреться к не молодому российскому рынку, а лучше – к международному опыту. Так будет вернее. Там цифры более информативные. Так вот, в долгосрочной перспективе дела по недвижимости выглядят не так здорово, как это может показаться. И вообще, я бы задумался над тем, что бешеный темп роста цен на рынке недвижимости в крупных городах России – это, возможно, «пузырь».

Я вообще серьезно так задумался над этим вопросом тогда, когда увидел график цен на американскую недвижимость в период с 1890 по 2010 год. Нашел я это добро на сайте http://visualizingeconomics.com. Данные построены по методу и информации Роберта Шиллера.

Смотрим на изображение. Здесь синей линией обозначается рост стоимости жилой недвижимости в США в «номинальном» выражении. А вот черная линия – это реальное положение дел. То есть, рост здесь показан в его «реальном» выражении с учетом инфляции. Вот здесь и видно, что на самом деле нормальной отдачи от вложений в американскую недвижимость практически нет. Какая-то доля, конечно, есть, но посмотрите сами, насколько она мизерна. А весь этот бум, который был на рынке недвижимости в США, пришелся на конец 1990-х – начало 2000-х годов. Думаю, не сложно догадаться, что это было вызвано растущей популяризацией ипотечного кредитования. Того самого, которое привело к мировому финансовому кризису. И в итоге все это искусственно раздутое добро лопнуло в 2007 году, и все это привело к краху крупнейших агентств на рынке ипотечного кредитования Fanny May и Freddy Mac. Ну и, разумеется, на рынке недвижимости также наблюдался полный крах.

Кстати, сегодня многие любят действовать так, как советует писатель Роберт Кийосаки. У него там разработана целая система инвестирования. Так вот, я не говорю, что его рекомендации не работают. Дело в другом. В том, что все нужно делать вовремя. И те же самые рекомендации необходимо применять тоже вовремя. Но вообще, если оценить объективно все то, что пишет Кийоскаки, то, честно говоря, на сегодняшний день это уже не совсем актуально, потому что когда он делал большие деньги, это были 1990-е – начало 2000-х при бурном росте рынке недвижимости. Но это ведь было тогда. А сегодня уже нет такого бурного роста. Поэтому уже и не будет целесообразно применять его советы, потому что на сегодняшний день они уже не будут актуальными.

Правда, вы можете мне возразить, потому что я привожу примеры только по США. И будете правы. На примере одной только Америки вряд ли можно делать далеко идущие выводы. Но сегодня у меня уже есть что возразить, потому что не так давно я получил информацию по другим странам, которая представляет живой интерес применительно к рассматриваемой нами теме.

Но перед тем как рассказать вам об этом, хочу поведать немного предыстории. Жили-были трое профессоров Лондонской школы экономики: Майкл Стонтон, Элрой Димсон и Пол Марш. У каждого из них был свой профиль, они проводили анализ экономики различных стран. То есть, каждый специализировался на отдельно взятом регионе. В начале 2000-х они издали книгу «Триумф Оптимистов». В этой книге было много полезной информации. В частности, там содержалась статистическая информация по фондовым рынкам многих развитых стран с начала ХХ века. После того как они издали книгу, их эксперименты и исследования не закончились. Каждый год они стали выпускать так называемый ежегодник Global Investment Returns Yearbook. Позже это издание даже нашло своего спонсора в лице Credit Suisse. Сама статистика у авторов всегда актуальна, все время обновляется. Публикуются материалы самого разного теоретического аспекта.

Но ладно, не буду сильно увлекаться описанием. Важна сама суть. Дело в том, что впервые в 2012 году в этом издании затронули тему инвестиций в недвижимость. Вообще, если вы хоть немного интересуетесь тематикой недвижимости, то могли заметить, что информации на этот счет не так уж и много. Во всяком случае, если сравнить те данные, которые публикуются по рынку акций и сравнить их с данными по рынку недвижимости, то это небо и земля. В издании тоже не сделали огромный такой отчет на несколько томов, но кое-что полезное там тоже есть. А именно – составлены данные по 6 странам: Франция, Норвегия, Австралия, Великобритания, Нидерланды и США. И приведены данные, как если бы мы инвестировали $100 в местную недвижимость. Результаты такого вложения смотрите ниже на графике

Думаю, прекрасно видно, как показывает себя недвижимость США на фоне остальных стран. Как видите, совсем не очень. Но если говорить о доходности инвестиций в других странах, то и тут нельзя сказать, что ситуация положительная. Давайте сравним доходность инвестиций в недвижимость и в акции по каждой из этих 6-ти стран. Ниже я предлагаю ознакомиться не с фиктивной, а с реальной годовой доходности, которая учитывает все инфляционные процессы. Здесь данные и по жилью, и по акциям. Кроме того здесь показана динамика роста заработка инвестора за 112 лет с 1900 по 2011 гг.

Здесь прекрасно видно, какое большое различие между цифрами доходности инвестиций в недвижимость и акции. Доходность вложений в акции не то чтобы немного превышала, она практически на голову выше доходности инвестиций в недвижимость. Если сравнивать результаты за год, то получается различие еще в несколько раз, но если посмотреть эти данные на отрезке времени в 112 лет, то здесь различия будут просто огромными.

Из этих шести стран, которые я показал выше, только в Австралии еще какие-никакие показатели, в остальных же случаях похвастаться абсолютно нечем. В Австралии рост стоимости недвижимости с учетом инфляционных процессов составил 2%. И это самый лучший показатель из шести. Задумайтесь, всего 2%!

Не знаю и даже не догадываюсь о вашей логике мышления в данный момент, но лично я почему-то сильно убежден в том, что все то что творилось на рынке российской, и в частности московской недвижимости, иначе как мыльным пузырем назвать нельзя. И возникают тревожные чувства, что эта искусственно нагнетаемая обстановка очень скоро может закончиться. Как только в страну перестанут поступать в больших количествах нефтедоллары, все это грозит очень быстро закончиться. Все это еще больше начинаешь понимать, когда смотришь на другие развитые города, где уровень жизни значительно ниже, где недвижимость стоит намного меньше, чем у нас. Спрашивается, чем это все было обусловлено?

Да, забыл сказать, что в данном случае нет «рентной» составляющей предполагаемой доходности инвестиций в недвижимость. Это с одной стороны. С другой стороны, здесь не учтены расходы на содержание недвижимости. Так что, наверное, здесь баланс. Но все-таки если рассмотреть рентный доход от вложений в жилую недвижимость, то увидим, что здесь тоже особо то и радоваться нечему. И если поделим средние ставки аренды на такие же показатели стоимости недвижимости, то в итоге увидим, что рентная доходность будет вообще на таком низком уровне, что просто ужас. По банковским депозитам и то будет больше прибыли. И понятно, что нет смысла говорить, что тот доход, который можно получить от инвестиций в акции, здесь и рядом не стоял.

И вот еще что хочу сказать в заключение. Я более чем уверен, что есть много профессионалов, которые даже при такой ситуации найдут способ инвестировать в недвижимость, и получить от этого хорошую прибыль. Но я говорю немного о другом. О том, что инвестиции в недвижимость не могут рассматриваться как универсальное средство вложений. Доказательство этому я представил выше!


Fatal error: Uncaught Error: Call to undefined function similar_posts() in /var/www/pppara/data/www/forexman.info/wp-content/themes/Forextheme2/single.php:224 Stack trace: #0 /var/www/pppara/data/www/forexman.info/wp-includes/template-loader.php(74): include() #1 /var/www/pppara/data/www/forexman.info/wp-blog-header.php(19): require_once('/var/www/pppara...') #2 /var/www/pppara/data/www/forexman.info/index.php(17): require('/var/www/pppara...') #3 {main} thrown in /var/www/pppara/data/www/forexman.info/wp-content/themes/Forextheme2/single.php on line 224