23 Август 2012

Инвестору. Покупаем недвижимость в Великобритании

Скажите, чем лично вам примечательна Великобритания? Ну, прежде всего, наверное, тем, что большинство из нас учили английский в школе. Но для российских инвесторов эта страна привлекательна не по этой причине. И не потому, что там достаточно безопасно вести бизнес. И уж совсем не потому, что она не входит в Еврозону и борется всеми силами с кризисом.

На мой взгляд, Великобритания – это та страна, которая хорошо структурирована. У них хорошо интегрированный в экономику рынок недвижимости. Именно этот рынок предоставляет широкий спектр возможностей для инвесторов. Нужно сказать, что статикой на рынке никогда не пахло, и не пахнет. Стабильная динамичность, так можно его охарактеризовать. Вообще можно даже сказать, что средняя английская семья готова переезжать на новое место жительства каждые три года. Если сравнивать с Германией, где приоритет отдается съемному жилью, здесь перспективы получения собственной жилплощади более реальные, поэтому все стараются делать шаги в приобретении недвижимости.

Покупаем недвижимость в Великобритании

Британский рынок недвижимости достаточно сильный. Об этой силе свидетельствует и тот факт, что рынок пережил кризис, а также наступившую за ним рецессию. И при этом очень интересно, что Лондон этого вроде как и не заметил. Интересен также тот факт, что в Великобритании не было всех этих дефолтов по ипотечным кредитам, как это было в свое время в Америке.

Сейчас многим станет интересно, интересно ли инвестировать в недвижимость в Великобритании, на что могу ответить так: успех зависит не только от наличия средств, но и от того, насколько хорошо вы будете понимать тему. Когда вы будете знать, что необходимо покупать, и каким образом это нужно делать. Ниже я дам полезные советы. Хотя, насколько они окажутся полезными для вас, судить вам самим. Итак.

Покупка за наличные деньги. Преимущества cash buyer

Попробуйте поставить себя на место продавца недвижимости. Кто для вас будет более предпочтительнее? Наверняка, это будет покупатель типа cash buyer, то есть, покупатель, готовый покупать за наличные деньги. Возможно, вы слышали выражение finance arranged, что означает оговоренный с банком кредит. Иногда просто данное понятие путают с процедурой, когда юрист, которые работает на стороне покупателя, подтверждает, что деньги на счет поступили, и можно приступать к завершающей фазе сделки.

Тот инвестор, который приобретает недвижимость за наличные деньги, сразу может рассчитывать на скидку в размере 5%, хотя бы лишь потому, что у продавца появляется определенность. Фактически, у покупателя в данном случае нет препятствия для того чтобы немедленно заключить сделку. Это в свою очередь говорит нам о том, что при будущих движениях рынка, предположим, 2% в год, подобная скидка позволит зарабатывать значительно больше. Кроме того, покупателям, относящимся к категории cash buyer, можно без проблем по достаточно низкой цене оформить новый кредит под недвижимость.

«Бескомпромиссное жилье»

Когда у вас на руках имеются наличные, то вы в глазах продавцов будете считаться идеальным клиентом. Для вас готовы идти на разного рода уступки. А вы в свою очередь можете тратить больше времени на поиск подходящего объекта вложения, потому что с деньгами вы можете диктовать условия. И когда вы посмотрите, пускай, 30 объектов, и из них выберете 3, то это можно назвать «бескомпромиссным жильем». Вообще, если смотреть глобально, то таких «жирных» покупателей достаточно много. С одной стороны здесь деньги, с другой недвижимость. И за лучшие объекты этой недвижимости также идет достаточно острая борьба. К слову сказать, здесь есть за что вести борьбу. Анализ британского рынка недвижимости показывает, что когда цены на типовое жилье падают, то цены на «бескомпромиссные объекты» растут.

Сказать сейчас, что такое «бескомпромиссное» жилье, я не могу. Это достаточно сложно. Тем более, что у британцев не существует понятия «типовая застройка». Просто если взять любой дом, то про него можно сказать, что он в какой-то степени индивидуальный. В данном случае будет проще, если прибегнуть к сравнительному анализу. В таком случае можно обнаружить, что у определенного объекта будет много различных положительных характеристик. Правда, здесь стоит сделать несколько оговорок. Может быть вид на парк, но такой вид, при котором будут видны только верхушки деревьев, либо же чересчур длинный коридор. Вообще нюансов может быть много, начиная от планирующегося капитального ремонта до близко проходящей ветки метро.

И вот если даже самый придирчивый покупатель не найдет к чему придраться, то тогда такое жилье можно будет называть «бескомпромиссным». И такие объекты будут выгодными для инвестирования, потому что они будут в цене долгие годы. То есть, в средне- и долгосрочной перспективе это просто идеальный вариант для вложений. К слову, с 2008 года цены на подобные «идеальные дома» поднялись на 10-15%, а вот стоимость среднестатистического жилья упала на 8%. Правда, в больше степени здесь идет речь о Лондоне и близлежащих графствах.

Купить, чтобы продать

Кстати, в Великобритании есть одна интересная особенность, которая касается именно покупки недвижимости. Дело в том, что в этой стране приобрести ее можно через аукцион. Если рассматривать данную процедуру с точки зрения цены, то стоит сказать, что это чрезвычайно выгодно, как если когда, например, объект был изъят банком у неплательщика по ипотеке. Ну и, конечно же, здесь не будет проблем с приобретением у физического лица.

Ну а теперь давайте представим на практике, что в качестве инвестиции вы приобрели на аукционе недвижимость за £500 000. Затем вы отдали £100 000 на ремонт, и планируете продать ее за £700 000, ну или на худой конец за £650 000. Если рассматривать эти манипуляции через призму британского бизнеса, то для них это нормальная маржа. Но если вы – из России, то не думайте, что для вас это все будет очень просто. Для россиян тут есть свои подводные камни. Вообще, россияне привыкли к высокому уровню ремонта, поэтому если говорить про сумму, необходимую для проведения ремонта, то вряд ли здесь они обойдутся суммой в £100 000. Может быть, для кого-то это покажется странным, но для британцев качество ремонта характеризуется его дешевизной. Сами англичане в шутку говорят, что большинство домов в их стране окрашены в одну краску (называется она «Магнолия». Они это прекрасно знают, но устоявшиеся традиции менять никто не хочет.

Именно по этой причине все инвестиционные проекты по типу «купил-продал» будут работать только в том случае, если хорошо знать местные правила игры. И если вы имеете достаточно высокие представления о качестве, то успешной конкуренции вам здесь не составить. Эти требования вам придется однозначно снижать.

Да, стоит также сказать, что инвестиции в недвижимость в этой стране вовсе не позволят вам получить вид на жительство. Но есть и обратная сторона медали. Есть случаи, когда наличие недвижимости является обязательным условием для получения британского гражданства. Это касается тех случаев, когда человек, желающий получить британское гражданство, долгое время не проживал там. Поэтому единственным способом доказать свою причастность является наличие недвижимости в Великобритании. Но не просто недвижимости. Если это дом, то в нем должна проживать семья соискателя.

Также стоит принять во внимание тот факт, что если вы хотите инвестировать в британскую недвижимость и получить быстро доход, то это у вас вряд ли получится. Вам придется подождать как минимум несколько лет, пока цены на недвижимость вырастут. Для того чтобы с учетом той самой пятипроцентной скидки на наличность, вернуть все те средства, которые были затрачены при покупке и последующем содержании объекта. Один только гербовый сбор составляет 5% от первоначальной стоимости объекта. К слову, подобный сбор является одним из самых высоких в мире.

Ну, а теперь давайте подытожим все то, о чем я сегодня сказал. Самые простые советы: «давить» кэшем на цену, стараться находить «бескомпромиссные» объекты, и главное – никогда не спешить. Кроме того, что могут пускать разные дезориентирующие слухи. Последний пример – нашествие греческих денег в Великобританию в связи с предполагаемым дефолтом Греции. И якобы Греки начинают скупать недвижимость в Англии, чтобы переехать сюда на ПМЖ. И пусть даже это правда. Но скажите, куда торопиться нам, русским?