10 Октябрь 2012

Ипотека, ты куда?

За несколько последних недель куда ни посмотри, практически везде можно наблюдать прогнозы ипотечных инвесторов. Разговоры всегда были, и будут, но в данном случае заявления что-то уж чересчур громкие, и не заметить их просто невозможно. И если всю эту информацию свести воедино, то получится уж очень интересная картина относительно будущего развития ипотечного «ландшафта».

В общем, будем обо все по порядку. Только вот не знаю, о хорошем, или о плохом? Хотя… Хорошее – это в данном случае уже кому как. В общем, дело в том, что нынешний год, по всей видимости, опять будет рекордным, если смотреть на все это с позиции размеров ипотечного кредитования в России. Прогнозируется, что суммарный объем выданных кредитов будет где-то около 1 трлн. рублей, а, быть может, даже преодолеет эту планку. Общее количество кредитов будет где-то далеко за отметкой 600 тыс. штук. Если сравнить, то в 2008 году объем выдачи был немногим более 655 млрд. рублей, а количество выданных кредитов было около 350 тыс.

Кроме того, стоит учитывать, что сумма выданных кредитов, если принимать в расчет инфляционные процессы, за четыре года, изменится совсем немного. Это легко можно отследить, если просматривать среднегодовые темпы ее роста. Например, уже сейчас можно прикинуть, что в 2008-2012 годах это будет где-то 11%, при том, что среднегодовая инфляция 7,6%, но зато количество будет больше в целых два раза. Вот и выходит, что средняя стоимость ипотечного кредита, если оценивать эту мерку реальными средствами, стала ниже на несколько десятков процентов. А прибыль, которую получает население, тоже значительно выросла. Это вообще очень интересная штука, здесь можно рассуждать сутками. Но, наверное, не стоит сильно углубляться. Лучше когда-нибудь напишу на эту тему отдельную статью, где более детально углубимся в такие нюансы.

В общем, все то, о чем я говорил выше, это вроде как хорошее. Теперь о плохом.

Итак, факт снижения бурного роста ипотечного рынка налицо. Думаю, что в ближайшем будущем эти темпы не то что продолжат снижаться, рост может вообще остановиться. Это придумал не я, так считает глава направления ипотечного кредитования компании Tekta Group — Роман Строилов. Вряд ли можно назвать его мнение просто пустым трепом, которого за свою деятельность уже вдоволь навидался. Дело в том, что слова подтверждаются фактами, а если быть точнее – статистикой. Правда, подтверждается не на все 100%, а в какой-то части. Но, тем не менее. Так вот, в III квартале 2012 года рост объемов выдаваемых кредитов по отношению к такому же периоду 2011 года будет только 25% против 72% в 1 квартале и 48% во 2-м.

Теперь анализируем текущие ставки по ипотеке. Средний показатель – 12-12,2% годовых. Да, что ни говори, но пока такие условия все еще остаются выгодными для заемщиков, но если верить Строилову, то такое положение вещей будет продолжать недолго. Прогнозируется, что где-то в первом квартале 2013 года это будет уже 15-16% годовых. И если предыдущие цифры – это еще более-менее комфортная «обитель» для россиян, то вот уже вторые цифры – это уже что-то такое, что не является зоной психологического комфорта. Да, инфляция не стоит на месте, все верно, но ведь даже если она поднимется до уровня 7-8% годовых, то все равно придется выплачивать банку где-то в районе 8-9%, и это получается уже не так и дешево. Тем более, что слухи о предполагаемом росте ставок нашли свое подтверждение в лице куратора линии жилищного кредитования Московского банка Сбербанка России – Григория Вовченко, который осветил некоторые вопросы на встрече с журналистами.

Спрос и предложение необходимо держать в разумном балансе. Поэтому если где-то будет убывать, то главной задачей будет восстановить утраченное равновесие. Но когда постоянно растут депозитные ставки, то все это значительно снижает уровень выделяемой маржи, и банки постепенно начинают снижать свои интересы к ипотеке. И чтобы здесь не делали, ничего не поможет. Не поможет даже пресловутая Carry Trade (см. Forex стратегия — Carry trades). Просто размеры рынков несопоставимы, да и вообще, если рассудить логически, то кто ж пойдет фондироваться на МБК под ипотеку?

Поэтому вполне логично сделать вывод о том, что суммарный объем рынка ипотеки постепенно подходит к своему логическому максимуму. Во всяком случае, в текущих условиях это действительно объективная цифра: примерно чуть более 1 трлн рублей и 700 тыс. кредитов в год. Правда, не стоит думать о том, что внутри рынка не будет никаких изменений.

Кстати, руководитель, про которого я упомянул выше, говорит о том, что Сбербанк совместно с другими государственными «братьями» постепенно увеличивает свою роль на рынке ипотечного кредитования (см. Монополия ММВБ под угрозой?!). Все дело в том, что для государственных банков более тепличные условия фондирования, поэтому с учетом всех тех проблем, которые могут возникнуть у коммерческих банков, государственные банки в скором времени могут стать фаворитами в борьбе за большой кусок рынка. Взять хотя бы текущую ситуацию. 60% рынка находится под контролем «Сбербанка» и ВТБ 24. И если все будет развиваться так, как это прогнозируется, то есть, с прицелом на фактически омонополивание ипотечного рынка гос. банками, то к следующему году под контролем перечисленных выше банков может находиться уже 75% рынка.

В общем, если немного обобщить сказанное выше, то мы получим следующую картину: на сегодняшний день рынок ипотеки в России уже не может так дико демонстрировать рост, как он делал это ранее, потому что фактически он уже достиг пика своей инерции, и постепенно начинается период спада. Предполагается, что где-то в самое ближайшее время рынок уже начнет стагнировать, особенно на фоне повышения ставок и роста влияния государственных коммерческих структур в области выдачи кредитов. То есть, все как бы очень даже плохо.

Да, это не очень хорошо. Но здесь опять же, смотря под каким углом на все это смотреть. Я бы не стал однозначно утверждать, что здесь все так уже плачевно. Просто стоит иметь в виду, что скоро нас всех ждет ухудшение экономической ситуации. Что и как будет, одному богу известно, но то что будет застой, это, скорее всего. Что касается ипотеки, то она достаточно чувствительна ко всему этому. Но это если смотреть на ситуацию с одной стороны. С другой же стороны ипотека рассматривается государством как сфера ответственности государства перед людьми. Вот по этой причине, склонен считать, что если начнутся серьезные проблемы в экономике, то люди просто перестанут платить ежемесячные платежи, и будут требовать обеспечить лоббирование их интересов перед банками. А в результате от этого пострадают все те, кто будет вынужден делать систематические взносы с учетом бума жилищного кредитования.

Взять начало 2009 года. Тогда суммарный объем задолженности по ипотеке составил 1,07 трлн рублей. И наверняка вы должны помнить, какие проблемы были в тот момент, когда кризис вышел на свою острую фазу. Но это на начало 2009 года. А в начале этого года задолженность была значительно выше – 1,4 трлн рублей. Поэтому очень может так случиться, что год закроется с задолженностью более 2 трлн рублей. Вот исходя из таких позиций считаю, что все-таки не нужны серьезные колебания на ипотечном рынке. И чем он будет спокойнее, тем будет лучше. Не стоит искусственно раздувать этот огромный пузырь, ибо если его запустить, то последующая ликвидация может привести к печальным последствиям.


Fatal error: Uncaught Error: Call to undefined function similar_posts() in /var/www/pppara/data/www/forexman.info/wp-content/themes/Forextheme2/single.php:224 Stack trace: #0 /var/www/pppara/data/www/forexman.info/wp-includes/template-loader.php(74): include() #1 /var/www/pppara/data/www/forexman.info/wp-blog-header.php(19): require_once('/var/www/pppara...') #2 /var/www/pppara/data/www/forexman.info/index.php(17): require('/var/www/pppara...') #3 {main} thrown in /var/www/pppara/data/www/forexman.info/wp-content/themes/Forextheme2/single.php on line 224